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降准后部分新盘上市热销 业内坦言刺激只是短期作用

  

4月20日,中国人民银行正式下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这也是近6年来力度最大的一次降准,消息一经公布,再次成为开发商炒作的热点。虽然降准本身并非刺激楼市政策,但降准使得银行资金更加宽裕,银行实际操作中很可能进一步加大房贷利率优惠力度,销声匿迹的利率8.5折优惠也很可能再现京城。这都被开发商视作利好,并坚定了房价上行的观点。但实际上,楼市的真实情况却并非“利好促进房价上涨”这般简单,大多数项目最大的困难仍是找不到购房人。更有业内专家坦言,目前的政策只是短时间刺激楼市,长期来看,如果没有进一步的后续政策出台,全年楼市的成交情况依旧不乐观。

  楼市反应

  降准刺激下 新盘入市售罄

  “330新政”余威未尽,罕见的大规模降准又接踵而至,在利好政策的护航下,楼市已经开始掀起一波高潮。上周末,首开·国风美唐、北京怡园、中粮万科长阳半岛等项目入市都出现了热抢的现象。而上海的豪宅项目大宁金茂府,也首次开盘就收金21亿元,不少楼盘售楼处都重现火爆。

  “我们这次排卡的客户就有300余组,每组客户都会有两三个人到售楼处来,所以今天到场的客户已经超过了700多人。”上周末,在首开国风美唐售楼处,销售人员向北京青年报记者表示。

  据悉,首开·国风美唐共推出203套中小户型房源,九点半正式开盘,仅70分钟就大部分已售,销售额达到7亿元。

  另一个同样位于昌平的北京怡园项目,在上周六开盘,当天共推出225套房源,同样售罄。

  对于上周几个热点盘的火爆,亚豪机构市场总监郭毅认为,造成楼市成交高潮的最主要原因是来自于购房客群的置业需求被政策调动,楼市成交量开始出现一轮明显的复苏释放行情。而开发商也寄希望于尽快兑现政策利好,加速周转,因而积极推出新的货量。

  开发商

  为吸引购房人想尽办法 不敢轻言涨价

  降准后,一些项目热销,进一步催热了楼市进入升值通道的传言,但事实上,现阶段的市场仍旧是不折不扣的买方市场,众多开发商思考的不是如何涨价而是如何讨好购房人。

  上周,恒大地产高调宣布,将从4月16日8时起,恒大全国所有楼盘住宅部分,全面实施无理由退房。余音未落,合生创展也来抢头条,紧随恒大推出了“房产全周期保价房”,不但提供“退房”服务,还承诺“保价”,并联合了第三方担保机构一起执行。

  “现在谁手里有客户谁最牛。”一家全国性房企的销售负责人向北青报记者透露,如果有大单的团购客户,基本上都可以找开发商要到远远低于市面价格的团购价。而为了找到客户,开发商自身的营销部门上下竭尽所能。中高端盘的项目为了找到精准客户,会找一些人专门在中高档饭店停车场记录往来车辆的车牌号,再设法弄到车主信息,将车主标为目标客户。而一些刚需盘则通过一些现场的赠送活动,引得大量普通人在售楼处排队,再派出大量销售人员,人盯人一般站在队伍两边,以小礼品为诱惑,向排队人流介绍楼盘,除了吸引排队索要礼品的普通人以外,还造成了售楼处热火朝天的景象,诱使不明真相的群众,以为楼市又要火了,恐慌地加入到排队看房的人群中。

  上述负责人还表示,现在市场上政策层面利好不断,公司内部关于是否提价有过争论,但最后还是考虑到,蓄客来之不易,担心提价后会造成购房人的流失,更不利于项目后期销售。

  买房人

  降准不是降价 买房还要看看

  诚然,“330新政”和此次降准的叠加效应,催生了一部分人的买房热情,但仍有不少购房人认为,降准毕竟不是降价,也没有直接推动购房成本下降,因此并不打算出手,准备再看看。

  在国贸上班的黄女士就抱着类似的想法,她告诉北青报记者,最近一个月来,无论是二手房经纪人还是新房售楼处,每天都要给他打六七个电话,询问是否买房。但她始终不愿现在出手,理由就是价格还是太高,贷款成本也太高。

  黄女士表示,与降准相比,她更期待的是降息,降息才能明显降低买房成本。而且,现在开发商还是比较着急的,要不也不会每天那么多电话,催她来看房,因此打算再等等看,如果房价真要上涨,再赶紧买。

  对此,中原地产首席分析师张大伟也表示,“从之前央行的做法来看,常常是降准、降息轮着来,紧接着应该还会有一波降息。”而降息对购房人的刺激无疑将更加明显。

  业界声音

  降准只具短期刺激性

  郭毅表示,4月20日降准生效当天,上证综指开盘快速冲高后回落,最终跌下4300点,就体现出市场的担忧。而楼市也存在着类似的隐忧。

  郭毅表示,虽然今年以来调控政策一路放松,在短期利好拉动下,楼市的成交量也如股指一样冲高,但如果缺少后续政策的持续拉动,回落也是一种必然。对于购房者来说,短期利好是利率优惠将会放大,利空是房价又将上涨。而对于开发商来说,短期利好是融资成本降低,利空是竞地房企增加,抬高土地成本。

  另外对楼市回暖保持警惕的还有北京房地产业协会副会长、秘书长陈志,他表示,由于大量的自住房和保障房解决了很多人的居住问题,而商品房市场中的主力需求已经开始变成了小换大的改善型置业需求。但对于这部分改善型买房人来说,限购政策制约了他们换房的空间。

  陈志分析表示,“930政策以及330政策主要活跃了二手房市场,但是对于新房的刺激还是有限。数据显示,非京籍购房不到一成,北京市场如果要得到持续的成交量增长,还是需要在限购政策上做文章。”陈志判断,“如果一季度楼市成交态势延续到二季度,政府很有可能在限购制度上作一些修正。而这些后续政策也将直接影响今年的走势。

  本版文/本报记者 李桁

(北京青年报)

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