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章林晓:新政之下楼市前景谨慎乐观

  中国楼市历来被称为政策市,历史经验告诉人们,每一次楼市政策的转向和调整,都会对楼市走势产生一定影响。经历了2014年的楼市低迷和初步救市,2015年以来楼市利好政策更是频频而出,释放出政府积极救市的强烈信号。在楼市政策暖风频吹,且似乎歇不下脚步的背景下,楼市前景又将如何?

  力度远超市场预期的救市政策

  本轮楼市第一波救市热潮,由地方始自于去年上半年发起,最有代表性的是“限购”退出。2014年6月26日,呼和浩特市正式发文解除“限购令”。此后,除北上广深等一线城市外,全国各大城市相继取消或松绑了“限购”。

  第二波救市行动,由中央部委在去年下半年发起,最有代表性的是“房贷”松绑。2014年 9月30日,央行与银监会联合发出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,明确“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。

  2014年 10月9日,住建部、财政部和央行联合发出《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。此后,各地陆续出台了公积金贷款调整细则,具体措施包括降门槛、提额度、认贷不认房以及实现异地贷款等。

  2014年 11月21日,央行宣布降息。央行降息的主要目的,虽然说不是为了拯救楼市,但房地产形式是产业,本质却是金融,央行不论降息还是降准,楼市无疑是直接受益者之一。

  第三波救市行动,由中央部委和地方政府自2015年以来共同发起,打出了一系列“组合拳”。2月4日,央行宣布自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月28日,央行宣布自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

  3月25日,国土部、住建部联合发出《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模,未开发房地产用地可转型利用;住房供应或在建明显偏多的,减少或暂停住宅用地供应。

  3月30日,央行、住建部和银监会联合发出《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,对拥有一套住房且购房贷款未结清的,二套房最低首付款比例调整为40%;使用公积金购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的,再次申请住房公积金,最低首付30%。

  同日,财政部发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,自3月31日起,个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。

  4月19日,央行宣布,自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

  在相关部委纷纷行动的同时,地方政府自然更不会歇着。各地从税收优惠、购房不限户籍不限套数、财政补贴购房、购房落户及普通住房标准调整等诸多环节入手,着力刺激各类购房需求入市。

  政策救市效果不彰的深层原因

  这一轮救市行动,由2014年开始时零星的、犹抱琵琶半遮面的地方行动,逐步升级为中央部委力度远超市场预期的全方位、高频率的救市举措,其原因在于政策救市效果未能立竿见影。

  政策救市效果不彰的深层次原因,概括起来讲主要有以下四个方面:一是金融生态环境已经今非昔比,二是楼市供求关系总体业已逆转,三是实体经济增速放缓几无悬念,四是货币超发促进增长难以持续。

  一是金融生态环境已经今非昔比。去年“9·30房贷新政”之后,我曾写文章《松绑房贷:不再是大还丹》指出,信贷政策通常是楼市走向的关键变量,松绑房贷救市在过去屡试不爽。不过,此一时也,彼一时也。在当前国际金融生态和国内经济自身状况已发生根本性改变的背景下,松绑房贷能否达到如期效果就很难说了。

  上一轮2008~2009年松绑房贷救市之所以效果明显,其国际金融背景是美联储正在实施QE,中国成为全球流动性泛滥的最佳去处;其国内金融背景是中国房地产市场成为货币泡沫的宣泄地;货币泡沫最终淹盖了房地产泡沫。

  现在松绑房贷救市,金融生态环境已截然不同,其国际金融生态背景是美联储加息箭在弦上,无非是加息之戏何时唱如何唱的问题;其国内金融生态背景是中国股市取代房地产成了货币泡沫的宣泄地。

  二是楼市供求关系总体业已逆转。楼市从供应层面看,其特点是建设周期长、投资体量大,很难随市场的变化而进行快速调整,而从需求层面看,楼市需求则会随市场态势的变化而迅速改变。因此,房价的变化,长期看供应短期看需求。

  从短期看,“限购”退出和“房贷”松绑等救市举措,应该有利于楼市需求回暖,但麻烦在于其遭遇了前面所说的国际国内金融生态环境的突变。

  而从长期看,前些年房地产上游产业的产能过剩,叠加人口红利下大量农民工集中于建筑行业,为楼市供给过剩提供了可能;而地方领导任期制,唯GDP选拔制,以及地方的土地财政,又让这种可能变为现实;现在,楼市供求关系总体上已逆转。

  另外,对计划生育低生育率危害长期认识不足,以及“限购”、“限贷”迟迟没有退出而导致楼市价格信号失灵,也延缓了市场对楼市供求关系逆转的前瞻判断,这加剧了许多地方楼市供大于求的严重程度。

  三是实体经济增速放缓几无悬念。前些年中国房价的迅猛上涨,其背后的基础性因素之一是长期年均近10%的经济持续高增长,使民众对收入预期普遍看好,再加人民币超发背景下的对内贬值,让人们或主动或被动地卷入购房大潮中。

  这些年来,中国经济的高速增长很大程度上得益于中国加入WTO。经济全球化最基本的特征,是生产要素在全球范围内的流动和配置。中国计划生育导致的人口红利,以及中国土地环境资源的低成本优势,让中国享受到了生产要素在全球范围内流动和配置的极大“红利”,国际上普遍认为中国是加入WTO最大的受益者。

  不过,目前情况正在发生变化。2012年,中国劳动年龄人口出现了首次下降,净减少345万人,这意味着“人口红利”开始丧失。与此同时,中国人均收入不及发达国家的十分之一,但一线城市房价已超越纽约和伦敦。在这两大背景下,中国制造成本优势正在失去,实体经济增速放缓已几无悬念。实体经济增速放缓,势必影响居民收入增长。

  四是货币超发促进增长难以持续。在美联储退出QE进入加息通道之际,如过去那般以人民币超发形式促进经济增长的压力已越来越大。美国法律规定M2不能超过GDP的70%,而中国M2/GDP已超200%,在这种背景下,如果中国央行逆美联储加息周期而动继续狂印货币,极易导致人民币汇率的全面失守。

  总之,从地方到中央频率越来越密、力度越来越大的救市举措,对楼市无疑是极大利好,但由于楼市内外环境与以往相比已有较大改变,业界对楼市前景的研判或依然需要谨慎。

  本文完成于五一节,已发《城市开发》杂志2015年5月

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