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恒大许家印逆势而动 正开启中国楼市最大赌局

这是一个疯狂的时代:“首富“李河君,在香港股市上一天“损失”了935亿市值;有人坐庄创业板,把20多块钱的股票炒到400多。不过跟许家印的新赌局相比,都太小儿科!

据说许老板最近瘦了5斤,他日夜工作,为的是把千亿赌注押上去。他的要求是,在最近48天要上100个项目!在整个房地产行业借着政府救市之机,力争去库存保命的时候,许家印选择了大举扩张。

《经济观察报》称,根据恒大董事局定下的目标,2017年该公司要实现3000亿元销售额,2020年要实现5000亿元销售额,复合增长率维持在30%(疯狂吧?!)。截至2014年12月31日,恒大土地储备总建筑面积为1.47亿平方米。要实现上述目标,继续大规模拿地将不可避免。

为什么许家印敢于逆势而动,豪赌房地产市场?让我们猜猜他的心思:

第一、恒大可能这样判断形势:国家为了保增长,会出台更加激进的刺激楼市政策。现在股市起来了,下一步就是楼市。肯定会有政策组合拳,从融资、上市、税收等方面扶持楼市。

第二、股市、债市将对房地产企业彻底打开此前关闭多年的大门,这样企业融资成本将大大降低。在这种情况下,加上M2增速不可能降低到12%以下,这样真实通胀就很难低于5%。所以,只要有好地块在手,就不怕资金链出问题,就能坐等升值。

第三、在有人口增量的地区,只要你能拿到好地块,就不怕房子不好卖、不涨价。国家正在严控城市边界,也就是说,大城市只能往空中发展,不能继续铺摊子。这样,大城市核心市区的房子必涨。

第四、今年3月下旬,国土资源部、住房城乡建设部下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中以下内容值得高度重视:

商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,房地产开发企业可以适当调整套型结构;对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。

促进房地产用地结构调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应重新办理相关用地手续,重新核定相应的土地价款。

将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的,市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款,更改土地出让合同。

也就是说,开发商拿地的风险大大降低,拥有了“后悔权”。我相信,这也是恒大敢于实施激进战略的底气之一。

2009年,金融风暴带来的楼市政策大逆转,曾经让绿城的宋卫平咸鱼翻身,成为那一波主升浪中获益最大的开发商。那一年,绿城的销售收入总排名从前一年的全国第八,直线上升到全国第二。当年,万科销售额只有630亿元,绿城竟然达到510亿元。

而如今,许家印想复制的,就是当年宋卫平的大逆转、大逆袭。他也许想在年底的时候,让万科、万达和绿地都目瞪口呆。

不过,2015年显然不是2009年。2009年的广义货币增速是27.7%,现在连11%都不到。没有大通胀,就不可能有超级泡沫。就像没有足够的水,大船就难以浮起来。

当然,如果许家印这100个项目选得好,赚钱是没有问题的,在销售额上逆袭也是没有问题的。关键点在于,不能去人口流失地区。

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